Trang chủ Tin tức

Yêu cầu chung đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - một số kỹ năng đánh giá

28/06/2021 - Yêu cầu chung đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng - một số kỹ năng đánh giá

Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền. Vì vậy, bên bán cần thực hiện và hoàn thành thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương (tùy theo phạm vi áp dụng) trước khi ký kết với khách hàng.

Ngoài các yêu cầu về thành phần hồ sơ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần đáp ứng (i) các yêu cầu chung về hình thức và (ii) các yêu cầu về nội dung cụ thể tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (BVQLNTD) và các văn bản hướng dẫn thi hành. Dưới đây là một số kỹ năng nhận diện tính không phù hợp với yêu cầu chung theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư để cán bộ xử lý hồ sơ Trung ương và địa phương, doanh nghiệp, người tiêu dùng và các đối tượng có liên quan tham khảo.

1. Nhận diện các hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung không đảm bảo quy định về hình thức

Các yêu cầu về hình thức được quy định tại Điều 7 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Nghị định 99/2011/NĐ-CP), bao gồm:

- Ngôn ngữ sử dụng bằng tiếng Việt  

- Cỡ chữ tối thiểu 12;

- Tính tương phản giữa nền giấy và màu mực thể hiện nội dung hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung.

Đối với hợp đồng giao kết với người tiêu dùng nói chung, ngôn ngữ được quy định mang tính tùy nghi, tức là ngôn ngữ bằng tiếng Việt hoặc tiếng khác nếu các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 14 Luật BVQLNTD). Tuy nhiên, đối với hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung (HĐTM, ĐKGDC), pháp luật đưa ra yêu cầu bắt buộc là ngôn ngữ phải bằng tiếng Việt để đảm bảo việc tiếp cận các điều khoản của hợp đồng cho mọi đối tượng người tiêu dùng cũng như cho quá trình giải quyết các tranh chấp phát sinh tại các cơ quan tài phán.

Bên cạnh đó, pháp luật đưa ra quy định cỡ chữ tối thiểu và tính tương phản giữa nền giấy và màu mực để đảm bảo khả năng tiếp cận cho người tiêu dùng nhằm giúp họ dễ dàng đọc và hiểu rõ về các nội dung sẽ ràng buộc trách nhiệm của mình trước khi quyết định tham gia giao dịch. Ngoài ra, việc sử dụng loại phông chữ, cách thức bố cục, giãn cách dòng... tùy thuộc bên soạn thảo hợp đồng đưa ra.

Để nhận diện các hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung không đảm bảo quy định về hình thức, có thể tham khảo một số gợi ý sau:

- Đối với hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung có bản mềm:

+ Sử dụng bản mềm hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung để xác định cỡ chữ;

+ Sử dụng bản mềm và đối chiếu với bản cứng trong hồ sơ doanh nghiệp nộp để xác định tính tương phản giữa nền giấy và màu mực. Lưu ý: cần đối chiếu với bản cứng vì có một số lĩnh vực (ví dụ như viễn thông), doanh nghiệp thường in trên giấy màu, khác với bản mềm (bản word) nộp trong bộ hồ sơ. Vì vậy, việc chỉ xem xét bản mềm là chưa đủ.

- Đối với hồ sơ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung không có bản mềm: Bản mềm hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung là thành phần trong bộ hồ sơ đăng ký theo hướng dẫn tại Thông tư 10/2013/TT-BCT ngày 30 tháng 5 năm 2013 của Bộ Công Thương ban hành mẫu đơn đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung (Thông tư 10/2013/TT-BCT). Tuy nhiên, trong trường hợp nếu có Sở Công Thương tiếp nhận hồ sơ không có bản mềm, việc nhận diện cần dựa vào kỹ năng quan sát bản cứng.

+ Đánh giá xem cỡ chữ của bản cứng đã đảm bảo khả năng tiếp cận cho người đọc chưa; sau đó đối chiếu với 1 bản in chuẩn theo font chữ soạn thảo hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung của doanh nghiệp để đánh giá lại một lần nữa;

+ Quan sát bề mặt văn bản để xác định tính tương phản giữa nền giấy và màu mực.

2. Nhận diện các điều khoản không rõ ràng, dễ hiểu

Yêu cầu về tính rõ ràng, dễ hiểu được quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2011/NĐ-CP. Bản chất của hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung nói chung là tính đơn phương đưa ra các điều khoản giao kết. Vì vậy, dựa trên lợi thế về mặt thông tin, nhiều trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh soạn thảo hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung một cách phức tạp, sử dụng những thuật ngữ chuyên môn khó hiểu hoặc chuyển tải nội dung từ tiếng nước ngoài nhưng ngôn ngữ không được Việt hóa. Trong khi đó, đối tượng người tiêu dùng có trình độ nhận thức, hiểu biết rất khác nhau trong xã hội. Chính vì vậy, sự rõ ràng, minh bạch và dễ hiểu cho mọi người tiêu dùng là tiêu chí bắt buộc để đảm bảo người tiêu dùng hiểu rõ và đầy đủ nội dung hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trước khi quyết định tham gia giao dịch.

Đánh giá tiêu chí rõ ràng, dễ hiểu không phải là một việc khó, tuy nhiên cần lưu ý các điểm sau:

- Các điều khoản này thường xuất hiện khá nhiều, vì vậy cần thận trọng để tránh bỏ sót;

- Cần phân tích nội dung nào trong điều khoản chưa rõ ràng, dễ hiểu; từ đó đưa ra yêu cầu cụ thể để doanh nghiệp hoàn thiện.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,  có thể tham khảo các trường hợp sau để nhận diện và phân tích các điều khoản không rõ ràng, dễ hiểu:

Ví dụ 1: Các từ/cụm từ khá thông dụng được chuyển ngữ từ hợp đồng của nước ngoài nhưng không rõ ràng, cụ thể về mặt ngữ nghĩa như cụm từ “…bao gồm nhưng không giới hạn…”, “…bao gồm nhưng không hạn chế…”. Đây là cách để tránh phải liệt kê hết hoặc tránh liệt kê thiếu của bên bán, cung cấp hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên cụm từ này vừa gây thiếu thông tin cần thiết cho người tiêu dùng, vừa gây cho họ cảm giác bất an vì không biết giới hạn trách nhiệm/nghĩa vụ của mình đến đâu. Đối với những đối tượng hợp đồng không có phạm vi liên quan quá rộng, bên bán hoàn toàn có khả năng chỉ rõ cho người tiêu dùng giới hạn đó hoặc phải có quy định rõ về quyền và trách nhiệm của các bên, sau đó mới sử dụng cụm từ khác mang tính chất liệt kê như “ví dụ như” để minh họa …

Ví dụ 2: Các cụm từ như “các chi phí phát sinh khác”, “các khoản chi phí phát sinh hợp lý”, “các giấy tờ khác theo yêu cầu của Bên Bán”.

Khi đối tượng hợp đồng đã xác định rõ ràng, đã được cụ thể hóa, lượng hóa bằng những thông số về số lượng, chất lượng, giới hạn cung cấp… thì bên bán hoàn toàn có đầy đủ khả năng xác định hoặc lường trước tất cả những chi phí để thực hiện nghĩa vụ cung cấp hàng hóa, dịch vụ theo hợp đồng. Những quy định mang tính chất mơ hồ như trên đã trao quyền cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong việc mở rộng nghĩa vụ của người tiêu dùng.

Ví dụ 3: Quy định người tiêu dùng phải cung cấp “các giấy tờ khác theo yêu cầu của bên bán”: cách quy định này có thể dẫn đến hệ quả là sau khi giao kết hợp đồng bên bán có quyền yêu cầu bên mua cung cấp những giấy tờ, thông tin ngoài phạm vi hợp đồng mà bên mua vẫn phải tuân thủ.

Do đặc thù của từng lĩnh vực kinh doanh, mua bán, khi giao kết hợp đồng với người tiêu dùng, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải có được thông tin của người tiêu dùng. Tuy nhiên, việc phải cung cấp những giấy tờ gì, thông tin gì đều đã được giới hạn trong phạm vi yêu cầu mà pháp luật quy định. Không thể bắt buộc người tiêu dùng phải cung cấp thông tin theo “yêu cầu của bên bán” mà chỉ có thể theo quy định của pháp luật hoặc theo đúng thỏa thuận trong phạm vi hợp đồng.

Ví dụ 4: "Trừ khi ngữ cảnh trong Hợp đồng này quy định khác đi, các cụm từ được liệt kê dưới đây trong hợp đồng sẽ được hiểu/quy định như sau…”

Trong quy định nêu trên, bên bán đã đơn phương cho phép việc hiểu/quy định một từ/cụm từ bằng nhiều cách hiểu khác nhau trong cùng một hợp đồng mẫu khi ngữ cảnh của hợp đồng này quy định khác đi. Khi đối tượng hợp đồng, những yếu tố liên quan trong phạm vi hợp đồng giữa các bên đã được xác định rõ ràng thì những từ/cụm từ được quy định có thể hiểu khác đi trong một ngữ cảnh khác có thể gây ra những giải thích bất lợi cho người tiêu dùng khi xảy ra tranh chấp hoặc gây ra những hiểu lầm không đáng có từ phía người tiêu dùng.

Ví dụ 5: "Chỉ sau khi Bên Bán thu được đủ toàn bộ số tiền mua bán Căn Hộ từ người mua mới, bên bán sẽ hoàn trả ..."

Trong trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, ví dụ như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên cần xác định rõ thời điểm sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính/ các chế tài xử lý vi phạm cho bên kia trong khoảng thời gian nào. Một số các quy định mang tính chất mơ hồ như ví dụ nêu trên vẫn được bên bán sử dụng nhằm né tránh sự ràng buộc của một chế tài cụ thể. Theo đó, nếu không xác định chính xác thời điểm hoàn trả, các bên rất dễ rơi vào tranh chấp về thời điểm phát sinh nghĩa vụ do bên bán là bên chủ động nắm nhu cầu và mong muốn khác nhau.

Nguồn: Phòng Kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung

Sự kiện